Erfdienstbaarheden ontleed in 7 vragen Terug naar overzicht

Waarom zijn erfdienstbaarheden te belangrijk om over het hoofd te zien?
“Sommige erfdienstbaarheden hebben een grote impact op de economische waarde van het onroerend goed. De last om een bepaalde strook niet te bebouwen kan er bijvoorbeeld toe leiden dat een grond moeilijk of niet meer bebouwbaar is. Andere erfdienstbaarheden hebben een belangrijke praktische impact op de bewoners of gebruikers. Lichten en uitzichten van buren kunnen erg privacy-bedreigend overkomen. Daarnaast zijn er tal van wettelijke erfdienstbaarheden die in meer of mindere mate op een eigendom kunnen rusten en waar een leek makkelijk aan voorbijgaat. Een makelaar met noties van actuele problemen over erfdienstbaarheden, heeft een belangrijke meerwaarde voor zijn opdrachtgever.

Kan de makelaar niet best verwijzen naar de eigendomsakte?
“De eigendomstitel nakijken is een zeer nuttige reflex. Maar ook vastgoedmakelaars hebben soms de neiging om aan te nemen dat wat in een eigendomsakte staat per definitie dé waarheid is. Nochtans is een eigendomstitel niet heilig. Het klinkt misschien tegenstrijdig, maar een eigendom ‘leeft’. Door de werking van de verkrijgende verjaring kunnen eigendomsgrenzen zich verleggen. Vanaf 1 september 2021 wordt de standaard verjaringstermijn voor zakelijke rechten verkort naar 10 jaar.Dan moet er niet te veel meer worden getreuzeld! Erfdienstbaarheden kunnen geheel of gedeeltelijk uitdoven of worden verlegd. Eventueel kunnen erfdienstbaarheden worden afgeschaft. Met de wet van 4 februari 2020 zal dit in de toekomst zelfs “makkelijker” worden.”

Zijn erfdienstbaarheden niet eerder een probleem voor de notaris?
“Neen. De notaris heeft zeker de taak om op zoek te gaan naar bestaande erfdienstbaarheden en waar nodig de koper daarop te wijzen. De notaris zal echter zelden ter plekke gaan om het onroerend goed op het terrein te onderzoeken. De taak van de vastgoedmakelaar mag daarom niet worden onderschat. Van een zorgvuldige professionele makelaar wordt wél verwacht dat hij zijn opdrachtgever bevraagt naar het bestaan van dienstbaarheden en de eigendom die hij verkoopt ter plekke aan een onderzoek onderwerpt. Bovendien komt de notaris meestal pas in beeld als er al een onderhandse koopovereenkomst is gesloten. De rechten en de plichten van de partijen zijn dan al vastgelegd. Als dan naar aanleiding van het verlijden van de notariële akte plots een erfdienstbaarheid komt bovendrijven, is dat soms een onaangename verrassing. Tot slot zien wij in onze praktijk steeds vaker ook vastgoedmakelaars die in opdracht van een koper werken om een geschikt pand of geschikte grond te zoeken. Daarbij laat de makelaar zich maar beter niet door een erfdienstbaarheid verschalken.”

Zijn makelaars te vaak blind voor erfdienstbaarheden?
“Een vastgoedmakelaar met enige ervaring kan met nazicht van de eigendomstitel én met een aantal doelgerichte vragen aan zijn opdrachtgever al veel informatie verwerven. Maar een grondig onderzoek naar erfdienstbaarheden kan erg tijdrovend zijn. Wat ook meespeelt is dat makelaars ervoor beducht zijn om hun potentiële opdrachtgevers met kritische vragen over erfdienstbaarheden af te schrikken. Daarom blijven erfdienstbaarheden vaak lang onder de radar.”

Zijn alle “lasten” erfdienstbaarheden?
“Neen. Een dienstbaarheid kan net zo goed een persoonlijk als een zakelijk karakter hebben. Wie met een clausule in een akte wordt geconfronteerd, wil graag zo correct mogelijk inschatten wat daar precies de concrete gevolgen van zijn. Gaat het echt om een eeuwigdurende last op de eigendom zelf of heeft de opgelegde last een eerder persoonlijk karakter? Het is niet de eerste keer dat wij merken dat een eigenaar overtuigd is dat hij een recht van doorgang heeft over de grond van zijn buur, maar wij tot de vaststelling komen dat het recht uitdooft als hij zijn eigendom verkoopt. Erfdienstbaarheden geven snel aanleiding tot misverstanden. Daarom is professioneel advies opportuun.

Waarom zijn erfdienstbaarheidsproblemen vaak zo complex?
“Onduidelijkheden over erfdienstbaarheden worden vaak veroorzaakt door ons publiciteitssysteem van onroerende goederen dat helemaal niet sluitend is op dit punt. Een proces-verbaal van afpaling wordt bijvoorbeeld in de regel niet op het Kantoor Rechtszekerheid gepubliceerd. Bovendien geven veel erfdienstbaarheden aanleiding tot interpretatieproblemen. Dat maakt het inschatten van de gevolgen, rechten en plichten er niet makkelijker op. Toch kan een elementaire kennis van de belangrijkste interpretatieregels hier veel onzekerheid wegnemen. Een probleem met erfdienstbaarheden staat meestal niet op zichzelf, maar kan slechts globaal worden aangepakt met aandacht voor andere juridische figuren als “burenhinder” of “rechtsmisbruik”.

Krijgt elke vastgoedmakelaar te maken met erfdienstbaarheden?
“Je moet als vastgoedmakelaar behoorlijk wereldvreemd bezig zijn om nooit met erfdienstbaarheden te maken te krijgen. Zij maken deel uit van de essentiële informatieplicht die elke vatsgoedbemiddelaar ter harte zou moeten nemen.

Maar ook voor de syndicus is er geen ontkomen aan. In basisaktes van appartementsgebouwen worden bijvoorbeeld heel vaak clausules opgenomen om het gebruik van bepaalde gemene delen te regelen. In vele oudere appartementsgebouwen bestaan er feitelijke situaties die niet altijd overeenkomen met wat er initieel in de basisakte of in de initiële plannen stond. Bij onenigheid onder de mede-eigenaars is de syndicus vaak de eerste die daarmee wordt geconfronteerd.

De rentmeester is al evenmin veilig voor erfdienstbaarheden. Steeds vaker worden er door de overheid wettelijke lasten van openbaar belang opgelegd waaraan het verhuurde goed moet voldoen (bijvoorbeeld inzake brandveiligheid), waarbij dan de vraag rijst of dat nu een concrete taak is voor de verhuurder, dan wel voor de huurder.

Om nog maar te zwijgen van makelaars die actief zijn in bouwpromotie en projectontwikkeling. Wij horen al te vaak bouwpromotoren klagen dat het zeer moeilijk is geworden om grotere projecten te realiseren. Vaak zouden de administratieve rompslomp en procedures van buurtbewoners stokken in de wielen steken. Mijn indruk is dat dit slechts ten dele waar is. We zien immers te vaak dat op zich waardevolle projecten al te makkelijk worden getorpedeerd omdat er bij het opstellen ervan te weinig rekening wordt gehouden met erfdienstbaarheden. Het is zonde om ambitieuze projecten soms te zien stranden omwille van de ligging van een buurtweg of de loop van een beek, … Dat hoeft niet zo te zijn als er bij aanvang van het project meer zorg gaat naar de impact van bestaande erfdienstbaarheden. Een opmerkzame makelaar kan ermee voor zorgen dat de concrete impact van een erfdienstbaarheid wordt beperkt. Mits een juiste tussenkomst of doorverwijzing naar een raadsman die met de materie is bekend, kan een aanvankelijk kansloze bouwaanvraag soms toch resulteren in de beoogde vergunning.”


Bron: CIB